案例:违建房屋,讨不回房租

房东无法证明对房屋拥有所有权或使用权,租赁合同无效

2006年10月18日,阿-旺和小曾签订一份《房屋租赁合同书》,约定由阿-旺将位于思明区后埭溪路一间105平方米的店面出租给小曾,月租金3000元,租期15年;并约定小曾拖欠租金半个月以上,阿-旺有权解除租赁合同,收回房屋及追回所欠租金、违约金。

该合同履行至2008年,阿-旺认为小曾未按约支付租金,所以诉请法院解除双方的租赁关系,并要求小曾支付拖欠的房租4.45万元及水电费1.35万元,共计5.8万元。

而小曾却认为,阿-旺每月都向他收取租金和水电费,没有所谓拖欠租金的事实。另外,阿-旺承诺让他使用店面15年且收了他的押金,然而阿-旺经常停水电,导致他无法正常经营,故请求驳回阿-旺诉求。

思明区人民法院经审理认为,根据阿-旺提交的社区居委会及梧村街道办事处的证明,仅能证明这间店面的建造时间为1982年,并无法证明是阿-旺建造的,且阿-旺也未提交这间店面的合法批建手续。因此,在阿-旺没有证明其对这间店面拥有所有权或使用权的情况下,应认定双方签订的租赁合同无效,也就是说阿-旺无法讨回店面租金。

2008年12月下旬,经思明区法院向阿-旺释明后,阿-旺未在限期内变更诉求,且由于解除合同的前提为合同有效,因此,阿-旺基于合同有效所提出的诉求,与法院认定的合同效力相悖,即阿-旺的店面是白白出租给陌生人了,无法通过法律手段讨回房租。

【法官提醒】

思明区人民法院郭*超法官介绍说,案例二中,房东阿-旺并未取得房屋产权证,也没有相应批建手续,不适宜立即通过诉讼解决租赁纠纷,可在相应手续取得后与租客友好协商处理。近年来市民的法律维权意识趋强,在通过诉讼方式保护自身合法权益时,建议充分考虑诉讼风险和法律责任的分担,切记明“责”保身。

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