案例1、“送”花园可能无法办产权

刘女士:我买了一套一层的房子,当初开发商在楼书里面说会赠送30平方米的花园,所以很快就做了购买决定。但现在发现“赠送”的花园面积只有10多平方米,而且产权证里面还没有标注面积,我应该怎么办?此外,开发商在合同补充协议中签有:“广告宣传资料只作参考,不作法律依据”,开发商的说法成立吗?

袁前岭:刘女士所表述的赠送应该是属于“附条件赠送”,也就是说,开发商所赠的花园是在刘女士购买该套商品房的前提下进行的,既然刘女士已经购买了房屋,那么开发商是应该按承诺赠送花园的。

但根据相关的房地产法律,开发商赠送刘女士30平方米的花园,实际上是赠送了30平方米的土地使用权,这显然是侵犯了其他住户的合法权益,所以,购房人在遇到这类赠送时,一定要将潜在的法律风险及违约责任写进购房合同,以免发生纠纷时,有理说不清。但即使如此,花园的面积也不能计入产权,业主只有使用权。

杨志刚:由于开发商在楼书中所作的“赠送30平方米花园”的承诺,对刘女士订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响,因此开发商在楼书中关于赠送花园的允诺应当认定为商品房买卖合同的有效内容。据此,开发商在合同补充协议中约定的“广告宣传资料只作参考,不作法律依据”应认定为无效条款。

法规索引

楼书也可视为合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》相关条款

杨志刚:按照相关规定,所谓的赠送花园实际上是将小区的一部分绿地的使用权划分出来交由一层住户使用、管理。再加上土地使用权在房屋所有权证书中不作具体面积标注,因此即使开发商在合同中约定赠送花园,该花园也不能办理相应的产权证书。

此外,只要购房者能够证明楼书等宣传资料对订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响,则这些宣传资料中所包含的内容应当认定为商品房买卖合同的有效内容。

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