7月19日下午,国务院办公厅下发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出,要建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

据了解,《意见》从完善转让规则、完善出租管理、完善抵押机制和健全服务体制等多个方面,提出了16项政策规定。

在转让层面,《意见》明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。对以划拨、出让和以作价出资或入股等不同方方式取得建设用地使用权的,提出了不同的转让前置要求。

在抵押方面,《意见》明确,以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

值得注意的是,《意见》同时提出,要放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

同时,为了防止出现国有土地资源流失的状况,《意见》规定,在交易过程中,申报价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。

记者注意到,除此之外,《意见》还回应了另一个社会广泛关注的问题,即建设用地使用权转让、出租和抵押的适用范围,是否适用于集体建设用地?

对此,《意见》专门规定,建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

不过,《意见》同时指出,已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本意见执行。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,除此之外,政策还明确提到,要搭建城乡统一的土地市场交易平台。类似规定或意味着,全国33个县市区试点集体建设用地入市过程中,未来包括转让、出租和抵押等或获得更好的市场机会。

附:《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》

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