产权置换是什么意思

房屋产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。

房屋产权置换的规则与分析

最近对外资并购国有企业政策进一步放开和明确,民营企业加大对国有企业的收购,社会法人产业资本收购的扩张,管理层收购(MBO)浮出水面,国有经济结构调整进入了操作阶段。对此产生了种种分析和质疑,如此纷纭的现象,值得探讨。结构调整的存量与增量国有经济结构调整主要是解决产业结构调整和产权结构调整。

产业结构调整是要根据国有经济在国民经济中的功能、作用,确定其产业定位、产业分布、产业进退。具体明确退出哪些产业、退到什么程度、分几步退、如何退?保留哪些产保留到什么程度、如何发挥控制力、影响力?进入哪些产业、为什么要进入、如何进入、阶段性进入还是战略性进入、部分进入还是全部进入?产权结构调整是实现产业结构调整的具体途径,实现产权结构调整才能最终体现产业结构调整的调整意图。产权结构调整既可以通过存量产权的置换,也可以通过增量资本的扩张。但主要应通过存量产权的置换。

存量产权的置换是指资本总量不变,通过部分或全部产权的转让实现产权结构的调整,实现国有资本的退出。增量资本的扩张是指通过资本总量的增加,改变原有的产权结构,实现产权结构的调整。过去20年招商引资,中外合资主要做的是增量资本的扩张。最近的招商引资已从增量资本的扩张部分转向存量产权的置换。这是将招商引资与结构调整结合的主要方式,是一举两得。广义的招商引资应包括外资资本、民营资本、社会法人产业资本和管理层资本。存量产权置换的结果是国有资本的持股主体将转让产权所得的资金收回,或用于还债,或用于安置职工,或用于新的投入。增量资本扩张的结果是新增资金或资产注入投资的企业。两种方式可依需要并行使用。

产权置换的规则产权置换的规则包括限制规则、交易规则和定价规则。限制规则是指允许部分退出的产业及国有企业,产权置换的底线是多少,即国有股权最低的持股比例是多少,余下的都是可以置换的。重要的支柱产业、基础产业,产业政策已有限制规则。一般竞争性产业产权的置换的限制规则由持股主体视需要而定。

交易规则是指允许向谁转让。有些产业不允许向外资转让,有些产业不允许向自然人转让;转让的方式。如在证券市场公开竞价转让、拍卖转让、协议转让、少量股权转让、控股权转让;转让的程序。如中介机构审计评估,律师介入,股东决定转让,需明确是否需经过政府审批(为满足公平交易的要求),是否经过产权交易市场。

产权置换的步骤:

选择准备置换的房产——洽商置换条件并签署协议——到房产所在地房地局办理产权过户——房产交割并且结清物业、供暖等费用,迁出户口。

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